Por Agustín Leal Jerez *
Se han escuchado voces en estos días acerca de la utilización indebida, por parte de particulares, de las cesiones urbanísticas contabilizadas a favor del Distrito como resultado de las actuaciones urbanísticas en suelo rural y de expansión urbana.
Las cesiones urbanísticas no son más que la concreción de la función social y ecológica del derecho de propiedad, que consisten en unas franjas de terrenos que el urbanizador o parcelador debe entregar al respectivo distrito o municipio con destino a la construcción de vías, zonas verdes y equipamientos.
En el Plan de Ordenamiento Territorial -POT – se han previsto varios tipos de estos instrumentos, dependiendo de la clasificación del uso del suelo. Para el suelo rural que, incluye al suburbano, se consignan las estructurales, que tienen que ver con la estructura ecológica y paisajística, y aquellas que tienen que ver con el aprovisionamiento de los servicios de agua potable y saneamiento básico; las de Tipo A, equivalentes al 25% del área bruta del lote, para zonas verdes y vías estructurantes; y las de Tipo B, que son el 20% de la misma área, con el propósito construir vías secundarias, equipamientos colectivos de interés público o social, espacios libres y zonas verdes a escala local.
Para el suelo urbano y de expansión urbana se ha establecido un porcentaje de terreno por unidad de vivienda construida, para el caso de las residenciales, y porcentajes fijos para las demás actividades, como se establece en los artículos 392 y subsiguientes del POT.
Todos estos aspectos han sido aclarados por la Secretaria de Planeación Distrital a través de las circulares 1 de 2002, 1 de 2008 y la nefasta Circular Acuarela de Diciembre de 2013, en lo que respecta a los proyectos de Vivienda de Interés Social.
El problema mayor ha surgido en la parte rural, especialmente en el suelo suburbano de la Zona Norte y Barú; y casos aislados en la Isla de Tierrabomba, es porque, en primer lugar, el POT del 2001 ignoró algunos aspectos trascendentales del Acuerdo 14 de 1994, reglamentario del suelo suburbano, en lo que respecta al plan vial y el de equipamientos para la provisión de los servicios públicos.
El quid del asunto radica en que las circulares expedidas por Secretaría de Planeación Distrital con este fin han tomado los privilegios de este acuerdo en cuanto al aprovechamiento urbanístico, pero han ignorado las cargas que establece el mismo. Aparte de que la Oficina de Control Urbano -adscrita a la Secretaría de Planeación del Distrito, al igual que la Oficina de Apoyo Logístico de la Alcaldía, no han ejercido sus funciones. La primera, porque ha tolerado a ciencia y paciencia que los urbanizadores designen las peores zonas de los predios para entregarlas como cesiones, muchas veces, en globos de terreno, sin acceso a las vías públicas de los proyectos. Y la segunda, porque no ha sido capaz de tener un inventario real de las cesiones, como tampoco ha podido registrarlas todas, ante la Oficina de Instrumentos Públicos.
Pero, de todos los inconvenientes, el que más ha perjudicado a los centros poblados de la Zona Norte, Barú y Tierrabomba, es la imposible aplicación del artículo 303 del POT, que prevé la posibilidad de complementar el espacio público, áreas recreacionales y equipamientos comunitarios de los centros poblados, a través de los instrumentos de gestión que contempla la Ley 388 de 1997, porque el Consejo de Estado, en reiteradas jurisprudencias, ha manifestado que los instrumentos de gestión propios del suelo urbano y de expansión urbana, como el reparto de cargas y beneficios y el pago en dinero de las cesiones urbanísticas, entre otros, no le son aplicables al suelo rural.
Por ello, la pujanza que vive el bum urbanístico de la Zona Norte, Barú, y las expectativas de desarrollo sobre la Isla de Tierrabomba, en nada beneficia a estas comunidades y, por el contrario, las condena al extrañamiento, por una posible gentrificación que está al punto de acontecer. Por eso nos oponemos, en el caso de la Zona Norte y algunas partes de Barú, a que se continúe con el modelo de ocupación actual, el cual, en la práctica, es urbano, dada la densidad de algunos proyectos que se ejecutan, pero sin ningún compromiso social contraído a través de un mecanismo de reparto de cargas y beneficios, ni con la plusvalía que genera el suelo, que pueda compensar el desarrollo y expansión de sus centros poblados.
Pero, si en la parte rural llueve, en el suelo urbano y de expansión urbana no escampa. Las cesiones y las cargas urbanísticas de los planes parciales, desarrollados en suelo de expansión residencial e industrial, no aparecen por ningún lado, ni existe un catastro distrital de ellas.
Un ejemplo de ello es el corregimiento de Pasacaballos, que normativamente pertenece al suelo urbano, el cual ha sido engullido por la industria pesada y el comercio de alto impacto de Mamonal sin que sus habitantes tengan acceso a sus beneficios, porque siempre los rechazan de las ofertas de empleo con el argumento de que su mano de obra no es calificada. Y ello ocurre a pesar de que para tal fin se previó en el POT, en el capítulo de los proyectos estratégicos de ciudad, la constitución del Centro Tecnológico de Membrillal, con el fin de capacitar a sus habitantes para que puedan ser beneficiarios del desarrollo industrial y comercial de la zona.
Cuando se formuló el Acuerdo 033 de 2007 este esquema se tuvo muy presente, y por ello, como objetivo y componente de los planes parciales ha desarrollarse en el suelo industrial del Distrito, se dispuso que asumieran parte de la carga de «promover el arraigo y la cualificación de la población nativa o residente, como recurso social y cultural para que, aprovechando las ventajas comparativas de este territorio en la oferta de mano de obra, se inserten en el proceso productivo que genere el suelo de expansión industrial«. Pero, durante la vigencia del Acuerdo 033 de 2007 se expidieron tres planes parciales para esta zona sin tener en cuenta estos lineamientos. Valdría la pena que la comunidad de Pasacaballos se interese por este tema e indague por las cargas urbanísticas y las cesiones de estos planes parciales.
Pero hay un hecho aún más grave: lo que ubica al Distrito como el principal violador de sus propias normas sobre cesiones y cargas urbanísticas es el proyecto de Corvivienda en el barrio El Pozón, en lo que se conoce como ‘Ciudadela la Paz’.
La Administración Distrital, dentro del macroproyecto Ciénaga de la Virgen, aprobado mediante Decreto 063 de 2006, dispuso que este macroproyecto se desarrollaría a través de planes parciales, y con ocasión de ello formuló el Plan Parcial A-3, adoptado mediante Decreto 1204 de 2010. Este plan parcial se ubica dentro de la Unidad de Planificación A, en la Unidad de Gestión o Actuación Urbanística No. 1, Región de los Pozones, como se ilustra en la siguiente gráfica:
Como se puede observar en el anterior esquema, extraído de la Unidad de Actuación Urbanística -UAU – No. 1, del citado plan parcial, el Planteamiento Urbanístico ordenado por dicho instrumento establece unas cargas viales y cesiones urbanistas de zonas verdes.
Y en esta gráfica se indica que la zona achurada con color rojo corresponde al área en donde se ejecuta el proyecto Ciudadela la Paz, y la vía que atraviesa el predio es, nada más ni nada menos, ¡que el trazado de la continuación de la Vía Perimetral!, una vía trascendental para el desarrollo y movilidad de Cartagena que, de esta forma, queda truncada por la construcción de viviendas en todo el predio, como se puede comprobar por una simple visita a la construcción del proyecto que, dicho sea de paso, ha anunciado la ejecución de las etapas 3, 4 y 5 en esta administración.
Si el Distrito desconoce su propio ordenamiento territorial en sus desarrollos urbanísticos, ¿qué pasará en aquellas actuaciones urbanas de iniciativa particular? Averígüelo Vargas
* Abogado, especialista en Derecho Público con experiencia en Derecho Urbanístico, Ordenamiento Territorial, Contratación Estatal y Gerencia de la Defensoría Pública, entre otros temas.
