El próximo 20 de noviembre se cumplen veinte años cabales desde cuando el Plan de Ordenamiento Territorial -POT – del Distrito ordenara el traslado del Mercado de Bazurto, y diez años desde cuando el Tribunal Administrativo de Bolívar dispusiera de forma coactiva la misma medida, tras modificar un fallo emitido por el Juzgado 12 Administrativo del Circuito de Cartagena.
Pero, no nos digamos mentira. El traslado del Mercado Bazurto es todo un macroproyecto, de tal complejidad y envergadura, que requiere de la articulación de tres actores fundamentales: la Nación, el Distrito y el Sector Privado.
Para el año de 2007, la administración de Nicolás Curi Vergara adoptó el Plan de Renovación Urbana del Sector Bazurto, a través del Decreto 1490 de 2007. El proyecto pretendía, mediante la promoción inmobiliaria del plan parcial, que el sector privado con el producto resultante de las acciones y actuaciones urbanísticas asumiera las cargas inherentes al pago de las indemnizaciones, expropiaciones y reubicación de las actividades no compatibles con el nuevo proyecto.
Con el plan parcial se pretendía intervenir 237.258.82 M2, desde las dos últimas manzanas del Barrio Chino, hasta la primera manzana del barrio Martínez Martelo, como se aprecia en la siguiente gráfica:
El plan parcial, en términos generales, constaba de siete manzanas para actividades comerciales y residenciales (color naranja), dos manzanas y unos sectores para uso institucional (color rojo), El Parque Interactivo de Ciencia y Tecnología (la zona verde de mayor extensión), un parkway, el sistema vial y la intervención del paseo peatonal sobre la Ciénega de las Quintas.
El proyecto presentaba algunos inconvenientes: se requería articular el plan parcial y las actuaciones urbanísticas derivadas del mismo con el desarrollo y puesta en marcha de la Central de Abastos; la única vía propuesta para intervenir las manzanas requeridas en el barrio Chino y Martínez Martelo era la expropiación, pero la concurrencia de particulares en los procesos de expropiación -para esa época – no estaba reglamentada. Además, muy a pesar de que el proyecto fue socializado con los habitantes del área intervenida, la metodología de la presentación del plan parcial a la comunidad no fue lo suficientemente explícita, por lo cual la iniciativa fue satanizada.
Hoy, cuando por efectos de la pandemia y el sobreendeudamiento de la Nación no es posible obtener una cofinanciación plena de un proyecto de esta magnitud, solo nos quedan las propuestas audaces, no solo para trasladar el mercado de Bazurto y poner en funcionamiento la Central de Abastos sino para transformar la imagen urbana de la ciudad y, de contera, resolver otros problemas adyacentes.
Desde el año 2011 se reglamentó la concurrencia de particulares en los procesos de enajenación y expropiación de inmuebles en todos los proyectos de utilidad pública, especialmente, los de renovación urbana. Con este instituto, los particulares pueden aportar a la Administración los recursos necesarios para apalancar los procesos de expropiación de inmuebles e indemnización o compensación a los ocupantes del espacio público en el mercado de Bazurto.
Esto nos permite estructurar un negocio jurídico inmobiliario, lo suficientemente flexible, para que la Nación, el Distrito y los particulares aúnen esfuerzos para que se pueda concretar el traslado del mercado de Bazurto.
Retomamos una propuesta que ya habíamos hecho, en el sentido de ampliar el área de intervención del plan parcial desde el centro comercial Plaza Caribe hasta todo el barrio Martínez Martelo, para constituir un Centro Administrativo Distrital -CAD, conservando el área destinada para el Parque Interactivo de Ciencia y Tecnología, articulada por el Centro de Integración Regional, donde se ubica la posible Central de Abastos.
La decisión de relocalizar el aparato institucional distrital, departamental y nacional hacia esa zona radica en las ventajas logísticas que brinda todo ese sector, por estar ubicado en la confluencia de todo el sistema vial de la ciudad, nutrido por el sistema del transporte masivo, lo que originaría un desestímulo al uso de vehículos particulares por parte de funcionarios y usuarios de los bienes y servicios que se generen, y por encontrarse equidistante de los principales núcleos urbanos de la ciudad.
Otras ventajas competitivas para la relocalización de las actividades institucionales está soportada en que se recuperaría el Centro Histórico para la gente, porque al bajar la carga institucional disminuiría el tráfico vehicular, el parqueo de vehículos en las calles, plazas y plazoletas y la proliferación de los ocupantes del espacio público.
La factibilidad de este proyecto inmobiliario está fundada en que la mayor parte de las instituciones que se ubican en el Centro Histórico poseen bienes de interés cultural de alto valor económico, como la Rama Judicial, con el Cuartel del Fijo, las casas donde funcionan el SENA, el Agustín Codazzi, la Oficina de Instrumentos Públicos; el Distrito, que posee además el edificio de las extintas Empresas Publicas, el predio de Bazurto, entre otros. Esto permitiría hacer canjes de estos bienes por áreas de superficie de construcción en el CAD.
Como esta acción urbanística, según el POT, permite cambios en el uso del suelo y en las alturas permitidas, esto podría originar la venta de derechos de construcción y desarrollo, para completar el financiamiento del proyecto.
De igual forma, como todo proyecto de renovación urbana conlleva en su seno un proceso de gentrificación, para evitar los abusos en la figura de la expropiación, debe establecerse que, primeramente, el desarrollador deba ofrecer a los propietarios o poseedores un contrato de área de superficie equivalente al valor de su predio y el compromiso de cancelar el valor del arriendo mientras se construye el inmueble, como en cualquier otro negocio inmobiliario común y corriente.
Pero, para poder desarrollar este macroproyecto urbano, se requiere que la Empresa de Desarrollo Urbano de Bolívar -EDURBE, por su condición de empresa industrial y comercial, se transforme en el verdadero motor del desarrollo urbano, a través de la gestión del suelo, para que Cartagena pueda de nuevo reactivar su economía.
Próximo capítulo: la Central de Abastos…