Con fecha de febrero 4 de 2022, el Tribunal Administrativo de Bolívar decidió, en el marco de una Acción de Cumplimiento, una demanda interpuesta por la Cámara Colombiana de la Construcción -Camacol-, para que se hiciera cumplir lo dispuesto en la Circular del 10 de diciembre del año, expedida por la Secretaría de Planeación Distrital, concerniente a la normatividad aplicable a los Proyectos de Viviendas de Interés Social -VIS – que se localicen en el Distrito de Cartagena.
Para ponernos en contexto, la Circular 10 de 2013 fue la norma que permitió que el proyecto Aquarela se pudiera licenciar con alturas mayores a los 2 y 4 pisos autorizados por el Plan de Ordenamiento Territorial del Distrito para la zona; e, igualmente, que se esté presentando la catástrofe urbanística que padecen Torices y otros barrios de la ciudad, donde ya comienzan a colapsar los sistemas de acueducto y alcantarillado.
A raíz de estos problemas y de la interpretación que las Curadurías Urbanas habían dado a ese instrumento normativo, la Secretaría de Planeación, siguiendo directrices de la Procuraduría General de la Nación y del Ministerio de Vivienda, interpretó y fijo los alcances de dicha Circular, mediante oficio-circular AMC–OFI-0058039-2018 del 29 de mayo de 2018, donde, explícitamente, esa dependencia distrital señaló los sitios que, de acuerdo al Plan de Ordenamiento, es permitido ejecutar proyectos VIS.
No obstante, el Tribunal Administrativo de Bolívar, en su providencia, en su primer análisis reconoce que: «de lo anterior, concluye la Sala, que en principio, los proyectos de vivienda VIS, pueden desarrollarse, en las zonas de uso residencial, conforme a las normas urbanísticas aplicables; tal como lo concluyó el Ministerio de Vivienda en el concepto 2020EE0062161, en el que textualmente informa: ‘De otra parte, la vivienda de interés social puede comprender como parte del concepto genérico de actividad RESIDENCIAL y, por tanto, podrá desarrollarse en las zonas del territorio municipal donde POT lo permita siempre y cuando se cumplan las normas establecidas en el mismo y las condiciones de precio de este tipo de vivienda, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 15 y 92 de la Ley 388 de 1997”. Es decir, que estos proyectos, de forma general, pueden desarrollarse en cualquier parte donde exista el uso residencial, pero quedan sujetos a las normas y sitios que los Planes de Ordenamiento Territorial especifiquen.
Esta es la interpretación correcta, porque atribuirle a una simple Circular la misma fuerza normativa que al POT, para modificarlo, sería pretermitir la norma superior, Decreto 1077 de 2015, reglamentario del artículo 103 de la Ley 388/97, fundamento para expedir las circulares urbanísticas, cuando afirma:
Artículo 2.2.6.6.1.4. Interpretación de las normas… En todo caso mediante estas circulares no se pueden ajustar o modificar las normas urbanísticas del Plan de Ordenamiento Territorial ni de los instrumentos que lo desarrollen y complementen.
Pero posteriormente, y a manera de conclusión general, la misma Corporación afirma en su sentencia: «Así las cosas, la derogatoria del Decreto 2060 de 2004, la precaria regulación del POT sobre los proyectos de vivienda VIS y precisamente con la anulación del Acuerdo 033 de 2007, cobra mayor importancia la pluricitada circular del 10 de diciembre de 2013; pues se convierte en la norma vigente que llena los vacíos y resuelve las posibles contradicciones que pueda existir en la normatividad urbanística en materia de programas de vivienda VIS; pues se recalca, dicha circular, contiene los requerimientos mínimos urbanísticos para los proyectos VIS, tales como: unidad, usos, área y frente mínimos, altura máxima – la cual no está estandarizada, sino que resulta de aplicar la densidad y los aislamientos exigidos en la norma-, índice de ocupación, índice de construcción, densidad, aislamientos, estacionamientos, nivel de piso, y área social y recreativa».
«A manera de colofón, en materia urbanística en relación con los programas de vivienda VIS, en Cartagena, los requerimientos mínimos, son los establecidos en la Circular del 10 de diciembre de 2013, la cual se encuentra vigente; por lo que la autoridad de planeación distrital y los curadores urbanos de Cartagena, deben sujetarse a lo dispuesto en dicha circular».
En esta parte, el proveído afirma rampantemente que la norma que rige en el Distrito para programas VIS es la Circular del 10 de diciembre de 2013 y no el POT, modificando inmisericordemente esta norma y abriendo las puertas para que se expidan licencias de construcción VIS en barrios como Manga, Pie de la Popa, Bocagrande, el Laguito, Castillogrande, Marbella, El Cabrero y otros sectores de alto valor inmobiliario en la ciudad.
Si esta tesis llegase a prosperar, se desmoronaría por completo el urbanismo de la ciudad como pasamos a explicar.
En los barrios donde se permite vivienda en altura, las exigencias de lotes y frentes mínimos, así como retiros de frente, lateral y posterior, son mucho mayores que las que se le exigen a un proyecto VIS. También en estos sitios se exige que haya un parqueadero por cada apartamento y uno de cada cinco parqueaderos, para uso de los visitantes.
Por el contrario, para proyectos VIS la Circular en comento, lo único que se exige es
Contrario a lo que muchos piensan, que los sectores de la ciudad antes enumerados, están libres de estos proyectos VIS, debido al alto costo de la tierra, lastimosamente debemos manifestarles que en Manga están en el tapete varios proyectos de este tipo, que no han salido a venta porque los promotores de dichos proyectos no veían seguridad jurídica para acometerlos.
Pero, con esta decisión judicial, de dejarla prosperar, habrá una avalancha de estos proyectos, sobre todo en aquellos sitios donde existe el tratamiento de renovación urbana, que permite la venta de este tipo de vivienda hasta los 175 SMMLV. Quiere ello decir que, como en este tipo de vivienda la unidad habitacional puede ser desde 48 metros cuadrados, se pueden entregar en obra negra, los retiros laterales, posteriores y de frente de la vía son menores y, además, prácticamente no tienen exigencias de parqueaderos. El constructor puede hacer el doble de apartamentos que en un proyecto estrato 4 o 5. Como por cada apartamento, estrato 4 o 5 de 100 metros cuadrados, se pueden hacer dos VIS de las anteriores medidas, en estos dos últimos el metro cuadrado resultaría a $3.645.000, a salario mínimo de 2022, lo que, multiplicado por dos, nos da la cifra de $7.290.000.
Sería mucho más rentable hacer este tipo de proyectos en Bocagrande que tiene tratamiento de renovación urbana, que un proyecto estrato 5 o 6, porque tampoco se puede perder de vista que este tipo de vivienda puede tener hasta dos subsidios, la tasa de interés también esta subsidiada y el plazo para su pago es a 30 años, y de ñapa, al constructor se le puede hacer devolución del IVA hasta del 3% del valor del proyecto.
Pero esto no sería, lo peor. Además, aquellos predios que hoy están desvalorizados porque no cumplen los 25 metros de frente o no tiene los 30 de fondo que exige la norma para desarrollarse, perfectamente en ellos se puede realizar un proyecto de este tipo. Y aún queda más. Los edificios multifamiliares de los barrios de alto estrato, que deben retirarse 7 metros sobre una vía secundaria o 9 metros sobre la principal, contemplarán apacibles, la implantación de un proyecto VIS a su lado, ya que la norma para todos los casos solo le exige 5 metros de retiro.
¡Y qué decir del pobre barrio de Torices!
Invitamos a la Procuraduría General de la Nación, a la Alcaldía Distrital y a las organizaciones cívicas y gremiales a que tomemos en serio la ciudad y analicemos esta nueva pata que le sale al gato.
